中國家庭住房調查 上海住房結構性問題嚴重

根據遼寧、上海、河南、廣東、甘肅等五地的樣本研究推測，上海的住房結構性問題要遠遠嚴重於甘肅，而且也比全國平均水準嚴重。

住房問題牽動社會各方各面，中國的家庭住房現狀究竟是什麼樣的？北京大學中國社會科學調查中心副研究員、科研發展部主任顧佳峰，近日在《東方早報》撰文，公開了自己對遼寧、上海、河南、廣東、甘肅等地的樣本研究。

該文通過無住房家庭比例、人均居住面積、家庭住房產權情況、各地家庭住房購買能力等幾個指標，探討了各地家庭住房所存在的問題。文章摘要如下：

中国家庭住房调查 

各地家庭住房擁有量如何？

統計家庭住房套數擁有情況，可以揭示目前的住房分佈狀況。從住房供需情況來看，在住房存量和家庭數量均衡的前提下，如果越來越多的家庭擁有多套住房，就會引起住房供需的失衡，導致住房結構性失衡問題。對家庭擁有住房數量的調查，可以發現一個地區社會貧富分化的程度，因為房產是我國目前居民的主要財產之一。此外，對於一個城市而言，無住房的家庭比例可以用來衡量在該城市購房難度。這個比例越高，在該城市購房難度也就越大。因此，年輕人要在該城市立足的難度也就越大。

無住房的家庭所占比例中，全國為10.1%，遼寧為12.7%，上海18.8%，河南5.4%，廣東9.8%，甘肅3.5%。在擁有一套房的家庭所占比例中，全國為78.0%，遼寧77.3%，上海63.0%，河南80.8%，廣東78.8%，甘肅89.9%。不同地區比較中，上海比例最低，為63%，甘肅比例最高為89.9%。擁有2套房及以上的比例中，全國為12%，遼寧為10%，上海為18.2%，河南為13.8%，廣東為11.4%，甘肅為6.6%，比例最高的是上海，比例最低的是甘肅。從這些調查資料統計中可以推測，上海的住房結構性問題要遠遠嚴重於甘肅，而且也比全國平均水準嚴重。我們再梳理一下上海的資料，無住房比例18.8%，一套房比例63%，2套及以上比例18.2%，從這幾個資料上看，上海住房存量實際上是足夠滿足上海家庭需要的，而且無住房比例、1套房比例和2套及以上比例呈現了一個較為標準的正態分佈。

各地人均住房面積如何？

僅僅調查住房套數擁有數量還不能準確解釋住房問題，因而要輔助人均住房面積的調查。對於人均住房面積的分析，有助於不同地區的橫向比較，避免了因為人口規模和家庭規模大小對於家庭住房面積的影響。隨著城市化進程的加快，城鄉之間的差距在縮小。但是，在人均住房面積上，城鄉差距是否有縮小的趨勢呢？對於這個問題的回答，有助於客觀分析城鄉房價及居住條件上的差異，對於鼓勵城市人口向郊區轉移能夠起到引導作用。

全國人均住房面積的中位數是30平方米，總體而言農村人均住房面積為33.3平方米，要多於城鎮居民的26.3平方米，在五省市中基本上也是農村人均住房面積多於城鎮人均住房面積。五省市樣本中，城鎮人均住房面積最多的是河南，為30平方米，其次是甘肅的24.5平方米，上海24.2平方米，廣東24平方米和遼寧23.5平方米；農村人均住房面積，最多的是上海，為50平方米，河南為33.3平方米，遼寧為30平方米，甘肅為25平方米，廣東是24平方米。五省市中，上海農村人均住房面積的中位數最高，達到了50平方米；遼寧城鎮人均住房面積中位數最小，為23.5平方米。上海農村人均住房面積是上海城鎮人均住房面積的2.07倍，說明上海城鄉人均住房面積差異大。因此，上海城市人口適當向郊區轉移可以有效緩解城區住房壓力。廣東城鄉人均住房面積相同，差異最小。上海的總體人均住房面積和全國平均水準一致，高於遼寧、廣東和甘肅，主要是因為上海農村人均住房面積遠高於全國水準所致。

各地家庭住房產權情況如何？

住房產權簡稱房權，是居民的住房所有權。在中國，是否擁有住房產權是經濟是否成功的重要標誌，因而國人對住房產權十分看重。從1978年開始，國家和企業一方面增加住房投資，加快住房建設步伐，另一方面開始探索改革住房制度。1998年7月，國務院發佈《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，宣佈從同年下半年開始全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，推進了住房產權改革。近十幾年來，房價迅速上漲，居民的住房產權調查可以解釋許多住房現象，也可以為政府規範和引導二手房交易提供資料參考。

調查結果顯示，全國擁有住房的樣本中87.4%的家庭擁有住房產權，甘肅更是高達95.8%。從產權分佈看，單位住房和公租房/廉租房的比例很低，全國樣本僅僅為1.3%和2%，上海的比例較高，單位住房和公租房/廉租房的比例分別為2.6%和6.6%，這說明上海的住房福利可能好於其他四個地區，而最低的為甘肅，單位住房和公租房/廉租房都是0.3%。除此之外的其他類產權，上海最高為17.6%，遠遠高於全國的9.3%，也大大高於甘肅的3.5%，這是一個很有意思的現象，說明了中國經濟發展的某些特點，需要更深層次的調查才能解釋。梳理上海的資料，擁有住房產權比例為73.2%，單位住房比例為2.6%，公租房/廉租房比例為6.6%，其他產權為17.6%，這一分佈和全國其他四省市不同，可能是由於上海重點企業較多、住房價值高等原因造成的。

各地家庭住房購買能力如何？

家庭住房購買能力一般用房價收入比來衡量，所謂房價收入比(Housing Price-to-Income Ratio)，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。發展中國家的標準一般是4-6倍，這一標準最早由香港大學的伯納德•李諾提出。他在城市研究報告中指出：“在發達國家，房價收入比在1.8-5.5之間；在發展中國家，該數一般在4-6之間，當然也有例外。”這一結論隨後被世界銀行亞洲區環境資源和人力發展處在1992年3月出版的《中國：城鎮住房改革的問題與方案》中引用。此後，4-6倍被廣泛引用，並常被作為衡量房價水準是否合理的一個標準。我國的房價收入比如何，居民購買住房能力如何，是否困難？

2012年全國房價收入比為6.3，稍微高於發展中國家的標準4-6倍，說明全國範圍內房價還是在合理區域內的。而五省市中，廣東和甘肅處於合理範圍，河南和遼寧稍微高於合理範圍。中國家庭跟蹤調查（CFPS）所提供的是現住房的房價收入比，不包括一手商品房，因此其受住房新舊、地段和近期地產政策的影響。■