1平方米價格10萬美元，越南胡志明市一塊土地拍賣價創出新高。
「要經營什麼業務才能實現盈利呢？」原越南國土資源部副部長在拍賣結束後，發出了這句疑問。
然而，李嘉誠要推高一個城市的房價並不是難事。
最近的一場會面，可能將攪起越南房地產市場的又一番風雲變幻。據越南媒體透露，這場會面是「超人」李嘉誠旗下的長江實業集團與日本歐力士集團，通過越南當地合作夥伴萬盛發集團的牽線搭橋，與胡志明市官員舉行了一次重要會談。
剛從英國撤走千億資金的李嘉誠，將再次在房地產行業上演「騰挪之術」？
有媒體評論稱，現在的越南，讓人想起30年前的中國。
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越南青年在線網4月23日報導了一條新聞，在越南房地產行業引起非常大的關注。
胡志明市稅務局局長黎維明當天透露，因越南稅務機關不同意兩家中標公司提出的分期付款申請，因此在胡志明市首添新區土地拍賣中中標的兩家企業必須於180天內結清土地款項，並於4月30日前支付1000億越南盾保證金（約合2850萬元人民幣），以確保項目實施。
首添新區，是越南胡志明市下轄守德市的一個以金融業為規劃主向的新區。
在此之前，這兩家中標公司——Dream Republic股份公司和Sheen Mega股份公司於4月7日提交書面申請，請求延長支付中標土地的相關費用至今年9月。具體為4月支付總款項的15%，5月至8月每月支付17%，9月支付剩餘部分。
胡志明市稅務局與各有關部門討論該事項時，各有關部門均表示，應按照這兩家公司與胡志明市人民委員會此前簽訂的合同約定，支付款項的最長期限為180天，最多可延長6-7天，否則公司已繳納的保證金將被沒收。
在收到政府部門的通知後，兩家中標公司作出書面承諾，將努力籌集資金支付土地使用費，履行180天內結清款項和逾期6-7天的滯納金，以取得項目實施的土地使用權，為國家財政和首添新區的發展做貢獻。
首德市稅務分局負責人表示，已向這兩家中標公司發出繳款提醒，要求於5月6日前支付第一期款項。在此期限後，若逾期超過90日，首德市稅務分局將根據相關規定對該公司的銀行賬戶進行強制執行。
據悉，這裡涉及地塊，是前景備受看好的胡志明市首添新區北部的4塊黃金地皮：3-5、3-8、3-9和3-12；經過現場數十家企業上百次出價後，這4塊地皮以最高10萬美元每平米的價格拍賣。
拼命以高價拿下有潛力的地塊，然後想盡辦法拖延交款，捂住地塊不開發，等到周邊環境成熟地塊價格上漲後，又拋出地塊……
房地產商的這種套路，我們都已經很熟悉。所以，在胡志明市上演的這一幕，對很多中國民眾來說，似曾相識。
「只有在胡志明市最繁華的1郡中心，才有單價超過10萬美元的土地，首添的土地到達這個價格，要經營什麼業務才能實現盈利呢？」原越南國土資源部副部長鄧雄武教授在拍賣結束後，接受媒體採訪時真實地提出了自己的顧慮。
而前面提到的兩家公司——Dream Republic公司和Sheen Mega 公司，竟能出手如此闊綽，究竟是什麼來頭？
由越南媒體分析稱，這兩家在胡志明市房地產市場攪起巨大浪花的公司，被認為是與萬盛發（Van Thinh Phat）集團高度相關。
萬盛發以在1郡黃金地帶擁有巨大土地儲備而聞名，被稱為越南最大的私有地產公司，其創始人張美蘭，是越南最富有的華裔商人。
而Dream Republic公司的創始股東之一鄧明盛，持有30%萬盛發集團公司的股份。鄧明盛擔任董事的另一間公司Innoware 技術公司的董事成員剛好也是張美蘭的繼承人之一——出生於 1988 年的張惠文（Trương Huệ Vân）。
Sheen Mega公司的總經理阮氏玄間接持有萬盛發集團在胡志明7郡開發的西貢半島項目（Saigon Peninsula）的的股份。
所以，這兩家公司，與這一輪在胡志明市掀起的房地產價格巨浪，與萬盛發集團和越南華裔女首富張美蘭有很高的關聯。
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據越南《西貢時報》報導，就是在張美蘭旗下萬盛發集團穿針引線下，最近在胡志明市搞了一場特殊的會面。
對於這次會面，從參加者的身份就能看出各方的重視程度。
胡志明市人民委員會主席潘文邁和各部門領導，會見了長實集團總裁趙國雄，越南萬盛發集團總經理張惠雲，還有日本歐力士集團東亞業務總部中國辦事處主任李浩。
據報導，長實集團將胡志明市定位為金融和技術的戰略中心，並承諾引進高端房地產項目，囊括了從住宅、辦公室到商業中心等方方面面的業務。
除了金融和房地產外，基礎設施發展也將是李嘉誠在越南投資的重點領域。
越南基礎設施發展空間巨大。據相關機構預測，未來十年，越南基礎設施建設將以6.7%的年均增長率增長。
而越南國內資金顯然無法滿足基建領域快速擴張的需求，因此需要外國資本的支持。
作為李嘉誠家族旗下的長實集團，有資金，有能力，還有成功投資世界大型基礎設施項目的經驗。該集團承諾將與萬盛發一起在最短的時間內，向越南這一領域注入大量資金。目前在越南方面，與長實集團同系的長和公司已在胡志明市投資貨櫃碼頭，併發展電信業務及屈臣氏零售店。
長實集團選擇的合作夥伴——越南本土公司萬盛發集團，是越南國內地產界的龍頭企業，由越南籍華人張美蘭創立於1992年，是現在越南最大的私人房地產公司之一。
張美蘭，別名張梅，生於1956年， 越南華裔女商人，籍貫越南胡志明市，萬盛發集團董事長，持有萬盛發集團80%的股份，相當於出資4.8萬億越南盾。丈夫恩里克·朱納基為香港籍商人。
其丈夫恩里克·朱納基同為萬盛發董事會成員，曾於2021年6月向越南新冠疫苗基金捐款2萬億越南盾（約合人民幣5.7億），向越南祖國陣線中央委員會捐款4500億越南盾，向胡志明市祖國陣線委員會捐款1.45萬億越南盾。
張美蘭16歲時開始從事化妝品生意，恩里克是專門做發夾的香港商人。後兩人相識結婚並開始創業。1992年張美蘭成立了萬盛發有限公司，經營餐飲業和酒店業。之後，萬盛發擴展到房地產業務。自進入地產領域，萬盛發取得許多令人矚目的成就。
2007年，萬盛發在越南商界站穩腳跟，註冊資本超過6萬億越南盾，2020年，特許資本增加到12.8萬億越南盾，標誌著萬盛發的更大發展。
在胡志明市，張美蘭被稱為「黃金地段地產女皇」，位於胡志明市黃金地段——第一區金融中心的時代廣場、萬盛發大樓、Duxton酒店、聯合廣場等項目均為其產業。
2016年萬盛發集團成為西貢半島的合作夥伴，並宣佈與投資方Pavilion Group和雲頂集團簽約，共同開發西貢半島項目。該項目位於胡志明市第七區，佔地118公頃，投資高達60億美元。
萬盛發曾斥資10萬億越南盾，約合28.5億元人民幣，回購位於胡志明市溫納商務中心的A座大廈，之後將其更名為聯合廣場大廈，此事在越南引起轟動。
另一位長實選擇的合作夥伴，成立於1964年的歐力士集團，則是日本最大的非銀行金融機構和最大的綜合金融服務集團。目前歐力士在越南已經開始投資水電、乳品、醫療項目。
歐力士一直在下注東南亞新興市場。此前它就大力支持李嘉誠次子李澤楷旗下的富衛集團上市，而富衛集團的業務方向正是主攻東南亞市場。
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越南的房地產行業，有多吸引投資者？
以越南最大城市胡志明市為例：
2016年，這個城市的平價樓盤價格還在790美元/平方米；而到了6年後的2022年，類似的房產已經漲到了最高2200美元/平方米。
作為資產價值最關鍵指標，越南房價持續高漲。首都河內的房價創5年新高，第一大城市胡志明市自2015年以來，房價每年都要經歷20%以上的漲幅。
面對這樣的漲幅，資本當然逐利而動。
李嘉誠家族佈局越南不是一時興起，甚至在他拋售英國資產之前，就已經盯上這個東南亞國家。
從2020年起，李嘉誠家族開始陸續出售英國乃至歐洲的部分資產，包括價值近700億元的歐洲的通訊基礎設施業務。2022年3月一個月內，李嘉誠家族更是兩次出手拋售旗下英國資產，如若交易進展順利，李氏家族將從英國抽走超過800億人民幣的資金。
與此同時，也是從2020年開始，李嘉誠開始轉向印度尼西亞、越南等國家。
李嘉誠旗下的維港投資正是他派下南洋的「排頭兵」。
2020年，維港投資負責人周凱旋接受採訪時提及，鑒於東南亞各國數字經濟的爆發式增長，維港投資將把東南亞市場作為投資重點。維港投資認為，東南亞正處於一個非常關鍵的時刻，已經組建一支新團隊專門研究東南亞市場，未來還將投入更多資金。
一年時間內，維港投資看中了3家印度尼西亞初創企業，共計砸下2.1億美元，包括印度尼西亞在線券商Ajaib、咖啡連鎖店Kopi Kenangan和膠囊旅館運營商Bobobox。
不僅如此，李嘉誠次子李澤楷也非常看重東南亞。
4月12日，印度尼西亞最大互聯網科技公司GoTo（市值超300億美元）成功上市，成為今年全球規模第五大的IPO。GoTo背後不僅有騰訊、京東、Google、紅杉，也有李澤楷的投資。他持有的GoTo股權價值已達9億美元，李澤楷借此淨資產將增至50億美元。
另外，李澤楷旗下的重要業務板塊，富衛保險，同樣「瞄准」了東南亞。2021年，東南亞市場為富衛保險貢獻超過一半的新業務價值，是公司最主要的動力來源。2020年，富衛完成三次收購，其中就包括以4.14億美元收購越南保險公司Vietcombank-Cardif Life Insurance。
在李氏家族的傳統房地產領域，李澤楷也沒有放棄佈局。3月份，號稱東南亞貝殼的PropertyGuru與Bridgetown 2 Holdings合併後，正式登陸紐交所。而Bridgetown 2 Holdings正是由李澤楷與Paypal聯合創始人皮特蒂爾聯合創立的收購公司。
由此可見，李嘉誠幾乎從兩年前就開始準備進軍東南亞，雙箭齊發。一方面通過長實集團在房地產等實業領域對東南亞投資加碼，另一方面通過投資，瞄准東南亞的科技發展潛力。
有評論認為，李嘉誠正授意旗下的資產帝國，向以越南為代表的東南亞國家進行資產遷徙。
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這對這一輪的房地產熱潮，胡志明市房地產協會分析指出，該地區如此高的土地溢價率，如果中標的競拍者不是出於「其他目的」（炒地囤地），而是實際用於投資高端住宅或豪宅，那麼這些項目在未來5到8年會讓人有很多期待。
如果競拍者能夠支付餘款最終買入首添新區地塊，將為胡志明市增加約104億元人民幣的財政收入，這筆錢可以再用於投資城市基礎設施建設，增加公共事業預算。
但同時也會縮窄日後首添地區土地拍賣市場的發展空間，小範圍來看會對該地區的房地產市場，大範圍來看會對整體城市經濟造成負面影響。包括越吹越大的房地產泡沫，住房供需的不匹配矛盾日漸激化，導致高價房過剩，低價房短缺。
東南亞正在成為一片投資熱土，從客觀角度來說也有一定道理。
參考世界銀行2020年數據資料，東南亞總人口超6.6億，人口結構相對年輕化，勞動人口佔比較高，市場潛力巨大。同時，東南亞華商較多，對李嘉誠而言顯然具備人和優勢。加之優越的地理位置，發展起來的機會可以說非常大。
另一方面，進軍東南亞也符合李嘉誠一貫的「高拋低吸」投資理念。目前，中國市場已經相對成熟，而東南亞還處在較早的發展階段，風險很大，投資收益可能也很大。以李澤楷投資的GOTO為例，這筆投資的收益率是十幾倍。
具體到越南，從經濟發展勢頭來看，這裡也吸引了更多的國際投資。
2021年，越南在疫情影響下，貿易總額仍突破6000億美元，創造歷史新高。今年3月，越南進出口總額673.7億美元，環比增長38.1%；出口額347.1億美元，環比增長48.2%。
今年1月，越南採購經理人指數(PMI)達53.7，2月份上升至54.3並創2021年4月以來新高。
對於依賴外貿的越南經濟來說，進出口貿易快速回暖，直接提振越南經濟快速復蘇。甚至有投行預計2022年越南經濟增速可能達到8.8%，引領東南亞。
其實在新冠疫情肆虐的2020年和2021年，越南GDP依然增長了2.9%、2.58%，顯示出較強的抗壓力。
以資產價格來看，越南股市也掀起一波牛市，胡志明指數連創歷史新高，5年翻倍，10年5倍。
所以，某種程度來說，無論是東南亞還是越南，以李嘉誠慣有的「資本邏輯」，做出這個選擇是必然的。■
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