2023年，長期低調沉寂的香港地產界大佬，港資龍頭代表的李嘉誠，動作多了起來。
從打工仔一路奮鬥，躋身香港富豪群體，再到登頂亞洲首富，打造百億商業帝國……李嘉誠的一生，堪稱是一個財富時代傳奇。
如果從商業的角度，買賣交易，都是再平常不過的投資行為，但是去看2023年已經95歲高齡的李嘉誠的行動，就沒有那麼簡單了。
僅以商人的角度看待李嘉誠，他的造詣和心經，已經穿越了大小週期。
比如，人們常說的「李嘉誠模式」。
從經濟發展和商業規律的維度出發，不只是李嘉誠，對巴菲特、芒格這些近百歲的老狐狸，都值得研究。
大風大浪，波動週期，多輪考驗和風險的洗刷，還能屹立不倒，保持做大做強，是不可能靠運氣的。
年年都有收益率超過巴菲特的金融新秀，年年都有「巴菲特不行了」這樣的論調，但是時間拉長，最後還能站著，碩果僅存的，還是只有巴菲特。
對於李嘉誠也是一樣的，作為香港地產領域龍頭，港資群體翹楚代表的李嘉誠，每一次公諸於世的行動，選擇，還有決策，毫無疑問都有風向標的意義。
當然，從樸素和感情層面，可以去質疑這些屹立不倒資本大佬們的人品和道德，但是從理性和現實出發，沒有任何理由去懷疑這些老狐狸，老油渣的眼光，靈敏，還有時機選擇的能力吧？
之於港資，或者說中國的地產經濟領域，李嘉誠絕對是一個標誌性的符號。
時隔10年，李嘉誠的一記「7折」拋售，再次引起香港輿論關注。
8月3日，長江實業旗下新樓盤「新海駅II」公佈首張價單，首批132戶平均單價折實尺價不到1.5萬港元/平方尺（約合建面平方米價16萬港元）。
這一拋售價格實在太瘋狂，直接給香港樓市吹了一股超級大冷風。
李嘉誠打7折賣的這個樓盤並不是那種偏遠的房子，而是位於九龍，距離香港島僅一個地鐵站。打完折後，樓盤價格低至14.87萬港元/平米。
香港是一個寸土寸金的地方，單價看起來雖高，但它已經比周邊的二手樓還要便宜30%，售價回到了7年前。
「新海駅II」周邊的二手房價，因此直接往下打了三成，同時，「新海駅II」極有可能成為2016年後香港市區最低的新盤項目。
李嘉誠的這一次折價拋售，在吸引香港市民超高關注度的同時，也給了外界一個巨大的疑惑。
資本老狐狸，財富常青樹的李嘉誠，在其95歲高齡的時候，在當下中國經濟特殊關鍵的階段，進行如此大幅折扣拋售，到底是為了什麼？
人老成精的李嘉誠，這一次的拋售行為，釋放了他對接下來香港房地產走向怎樣的判斷信號？
更重要的一點，以房地產發家的李嘉誠這次拋售，是否會影響中國內地的房地產和樓市？或者給內地樓市帶來一些趨勢信號和警示？
這篇文章，從李嘉誠其人的一次客觀分析作為切入點，對他最新對港島地產項目的拋售最新動向復盤和梳理，結合現實多個維度的信息，挖掘動向本質，分析風向趨勢，並對接下來可能關聯中國內地房地產經濟和樓市的一些走向，進行有深度，有態度，有依有據的一次理性討論和研判分析。
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李嘉誠其人：究竟該如何用理性客觀的觀點，去認知這麼一個人？
20多年前，「世紀悍匪」張子強幾乎不費吹灰之力，就綁下了這個新晉的香港首富。
這起離譜的綁架案，是以李嘉誠出價10個億，保全自己的身家性命為結局。
但令人大開眼界的是，李嘉誠在最後，對綁匪提出靈魂一問：
這筆錢如果不想存銀行，可以來買我們公司的股票，保證你們家三代人都吃不完。
這個時候，李嘉誠在中國，還是一個「愛國商人」的形象。
可在2015年，李超人「苦心經營」的愛國人設，卻迅速崩塌。
這年9月，秋風肅冽。一篇《別讓李嘉誠跑了》的文章，迅速傳遍中國大江南北，矛頭直指李嘉誠從大中華區加速撤資，是所謂「失守道義」。
時間倒推兩年，從廣州到南京，從上海到北京，李嘉誠大手一揮，便將一系列的優質資產逐漸出清。
於是，接二連三的接盤俠拿出上了上千億的真金白銀，被李超人一一收回了荷包。
於是，群情激奮：誰在薅社會主義的羊毛？輿論浪潮撲面而來。
可對李嘉誠父子來說，羊毛從沒有陣營。「逃跑」風波爆發前兩年，投資橫跨世界的李嘉誠早已籌謀英國，大量的現金湧入了當地公用設施和酒店之中。
彼時，英國約30%的電力、7%的自來水供應、25%的天然氣供給被李嘉誠統統收歸囊下。短短幾年的資本輾轉騰挪，李嘉誠在英國總資產就已超過4000億港元。
致使外媒直呼：李嘉誠要買下整個英國！
可這不過是李嘉誠「遊牧資本」的故事插曲。幾年後的2020年，李嘉誠收回了在英國的「慈眉善目」，大肆「拋售」，超兩千億資產迅速回流。
也是這幾年，李嘉誠似乎開始在中國投石問路。最近一次，便是人們熱議的：長和集團出價20多億，溜了一圈，只為在廣州露露臉。
而幾乎所有的輿論解讀，都有一個共同的聲音：李嘉誠要回來了！
旋即，網上罵聲一片。
可是，人們一直憤怒：別讓李嘉誠跑了！別讓李嘉誠回來！
但是，似乎國內公眾和輿論，都關注錯了點：
站在100層的高樓上，往下看，是看不見垃圾的。
甚至聽不見，有人拿著高音喇叭的罵聲。李嘉誠和他的商業帝國，其實輕舟已過萬重山了。
近年來，關於李嘉誠的爭議，說一千道一萬，無外乎以下幾點：
李嘉誠是否得財不正？李嘉誠是否愧對於社會？李嘉誠是否反復無常？
站在樸素的道德感上，站在輿論和情緒的層面上，質疑，抨擊，甚至罵他的人，可能是對的。
但是，時代是複雜的，生意是簡單的。但人們往往不相信複雜與簡單。
過去十幾年憑借維港投資不動聲色地投資，李嘉誠用接近200家集中在數據應用和顛覆性科技兩大類公司投資案例，徹底刷新了人們的認知。
接近百歲高齡，李嘉誠還在進化。他絕對不是一個投機取巧的「商人」可以概括。
更不是可以用運氣，命數這些虛無縹緲的概念去解釋。
不吹不黑，李嘉誠這個人，是全程見證了香港的崛起，也見證了大陸的崛起過程一個人。
年紀大說自己眼界多，絕大多數都是吹牛的臉面習慣，沒有成就的吹噓，沒有任何現實意義。
但是李嘉誠不一樣，見證過真正的大風大浪，更要命的是，在這種情況下，在香港這樣彈丸之地做生意，竟然沒怎麼虧過。
22歲開始創業，比新中國成立，晚了一年而已。
73年，屹立不倒，還能越做越大。
不要拿情緒說事，別說中國了，就是放眼全世界，能獲得如此成就和結果的人，一個手都數的過來。
那些關鍵時刻，沒選對，或者沒得選的家族和富豪們，都更迭過好幾回了。
如果不用價值觀和所謂的道德偏見去看，李嘉誠從1958年，開始進入房地產領域，就從來沒離開過，其他的行業換過好多次，但一直在重倉房地產的賽道。
即使毀譽參半，李嘉誠至少守住了開發商的底線——從未造過一棟爛尾樓。他買下一塊地後，要麼立刻開發，按時交房；要麼囤地不建，坐等升值。
但是在商業規則和法律層面，李嘉誠和他的財富集團，從來沒有栽過跟頭，這一點，希望被情緒所裹挾的群體和媒體，記得沒事拿出來看看。
李嘉誠的人生，生動詮釋了商業的一個殘酷本質和規律：
窮人，才會冒險，才會追求高回報率。
富人，追求安全，回報率是次要的。
越老、越富，越追求穩妥。
當然，還有「純粹的商人」是什麼意思，是怎麼玩商業和資本遊戲的。
中國的第一代創業者們，去世都快50年了。但李嘉誠，到現在，還活著。
對於這麼一個能活，能賺，還能長期保證自己和家族財富安全的港資老狐狸，看懂他每一次行動背後的邏輯和考量，比情緒和批判的道德綁架攻擊，更有意義吧？
2
李嘉誠最新拋售房產項目的動向，究竟是怎麼一回事？
據多家國內頭部媒體報導：香港首富李嘉誠旗下的長實集團3日在香港油塘「親海駅II」項目公首張價格單，共132戶，每平方英尺價格為1.5萬港元（約合人民幣14.8萬元/平方米），均價回到7年前。其中，最便宜的開放式單位實用面積210平方呎（約合19.5平米），扣除18%折扣後，折實售價為290萬港元，折實呎價13810港元（約合14.87萬港元/平方米）。值得注意的是，這一售價較周邊二手房便宜了三成，甚至回到了7年前的水平。
「親海駅II」首批132戶，實用面積210至718平方呎，包括開放式至三房戶型，其中，開放式佔22套、一房佔43套、兩房52套、三房15套，價單定價由353.6萬至1,375.7萬港元，每平方呎由16,394元至20,008港元。以定價計整批市值為9.25億港元。
當中，開放式至兩房單位可獲最多18%折扣；三房單位最高可獲19%。故整批折實售價由290萬至1,114.3萬港元，折實呎價由13,443元至16,407港元。
長實執行董事趙國雄形容，「親海駅II」首批單位為「便宜到爆」。
該項目價格被外界視為香港樓市「深水炸彈」。
趙國雄表示，香港市民關注房屋問題，房屋政策是政府施政的重中之重，故發展商幫助市民上車，直言「不要賺盡、不用賺多」。
實際上，長江實業近年來一直有「向香港樓市投放深水炸彈」的舉動。
這裡的「炸彈」比喻其以低於市價出售旗下新建住宅，定價較同區新盤或二手樓有10%以上的折讓。例如今年3月開價的屯門飛揚第2期，當時推出的首批單位，折實呎價由11,042至13,972港元，最低呎價創周圍片區3年新盤新低，被形容為「深水炸彈價」及「放血價」。
在商言商，無論是李嘉誠，還是其他企業家，也無論是港資，還是內資，他們只要是合法合規的買賣，都無從置喙，更不應該對之進行道德綁架。
事情，就是這麼一個事情，並不複雜，一目瞭然，7折拋售買房，李嘉誠給香港樓市投下深水炸彈。
3
李嘉誠這記「深水炸彈」的背後，有怎樣的考量和趨勢信號？
這個樓盤並不是那種偏遠的房子，而是位於九龍，距離香港島僅一個地鐵站。
李嘉誠控制長江實業三分之二的股份，七折拋售房產，損失的不是別人的錢，是他們李家的錢。
7折拋售房產，李嘉誠到底嗅到了什麼信號？
這是一個好問題，具體的決策動機眾說紛紜，長實集團在各個場合和渠道的表達，也依然體面好看，但是，有一點卻是確認的，在全球動蕩之當下，在多重維度交叉構成的巨大不確定之當下，巨富如李嘉誠，最終還是選擇了擁抱現金類資產。
據長江實業半年報顯示，截至今年上半年，長江實業擁有可開發土地儲備約7600萬平方尺（約合1.3萬畝）。
1.3萬畝的土地儲備，這在內地，至多是一個中等開發商，但在寸土寸金的香港，這一規模的土地儲備，絕對堪稱超級巨頭了。
所以，將這一次7折瘋狂拋售與長江實業的香港土儲規模結合起來，可以預判，李嘉誠應該是想通過快速開發將土地儲備盡快轉化為更多現金。
如果這一預判成立，那麼，李嘉誠之於香港中長經濟週期、尤其是樓市週期的判斷，事實也就不言自明瞭。
李嘉誠投資房地產一向都是風向標，早在幾年前他的公司就在內地拋售房地產項目，基本上算是完美躲過了近幾年內地房地產爆雷的危機。
有些事回過頭來看，真是不得不服！
當然，國內還有一種觀點很有意思，那就是「李嘉誠要7折賣房！深圳贏了？」。
言下之意，就是香港高房價擠壓香港人跑深圳買房消費，還真的把喪事喜辦的阿Q精神詮釋到了極致，就想問問寫這些內容的人，你們去過香港沒有？
也真是沒誰了，硬把利空當利好，忽悠誤導一路走，歡迎這些群體來深圳抄底炒房，然後賺香港人的錢，好不好？
從現實來看，從因果邏輯分析出發，李嘉誠這次七折賣房不僅反映他對香港樓市的看法，起碼在他看來香港的房價在以後是難漲了。
這件事其實在一定程度上反映了樓市已經是今非昔比了，香港樓市也罷，內地樓市也罷，現在都是處於在一個重要的歷史節點上，不一定是要開啓下跌週期，但是可以肯定再想像過去一樣的上漲幾乎是不可能了。
或許更多的人應該要清醒的認識到，房地產的大時代可能真的要結束了。
雖然這次李嘉誠賣的房子，是香港的，不是大陸的。
但是別忘了，中國的房地產經濟的發展，邏輯，還有模式，香港是不折不扣的老師。
特別對於中國的幾個頭部城市來說，香港的樓市和房價，波動和趨勢，很大程度上，就是一種前車之鑒的經驗。
看清因果本質，並不複雜，那麼，是賭李嘉誠這個資本老狐狸是真的老了，眼光不行了，老眼昏花思路退化，這次是做了一個大錯特錯的決定靠譜，還是賭這個老狐狸又一次踩對了節奏，看清了趨勢，在絕大多數普通人沒有反應過來以來，就先行落袋為安更靠譜？
這個選擇，留給大家。
以微見諸，看清趨勢風向和港資龍頭的判斷，對普通中國人，更為重要。
把視線拉回中國國內的房地產經濟和樓市來看，在過去幾十年里，房地產吃著人口增長、城鎮化率提升及貨幣擴張的紅利，走出一場超長期波瀾壯闊的大牛市，同時也不可否認的帶動了國內經濟的增長和就業崗位的增加。
但這些驅動房地產發展的因素已經發生了巨大的變化，尤其是人口和城鎮化因素。人口開始進入了負增長，且人口老齡化程度會日趨嚴重；2022年國內城鎮化率達到了65.22%城，這已經是一個相當高的水平了，未來的增長會放緩且空間有限。
隨著帶來是人口紅利和城鎮化紅利逐漸減弱甚至消失，而人口增長及城鎮化提升帶來大量增量剛性住房需求也就不斷萎縮了。
但是中國大陸和中國香港有一個最大的區別，那就是基數量級太大，盤子太大。
慣性大小和維持穩定的難度，是完全不一樣的。所以，李嘉誠的每一次動作，都很有代表性：
十年前的2013年，李嘉誠大量拋售內地資產，一直持續到2015年。
從經濟角度上講，他損失慘重，完美錯過了15-17年的「漲價去庫存」大潮。
而在那幾年，王健林、許家印的身價蹭蹭上漲，超過李嘉誠。
但後來的事情大家都知道了吧，且不說資產價格，就說折價能不能變現？就算變現了，能不能出得去？
表象和本質，特別在時機拿捏，窗口期把握上面，可能是完全不一樣的。
時間來到2023年8月，中國樓市利好頻頻，上個月底有年中重要會議定調，上周有各地政策吹風，李嘉誠這一次的操作，結合現實來看，完全可以說的上是「反向操作」。
稍微懂一點中國經濟規律和玩法規則的人都知道，這事兒放國內，幹不了，但是在香港，是可以的。
結論並不複雜，甚至簡單粗暴：
李嘉誠這次七折賣房，又是在用實際行動給出提醒：房地產的時代快結束了！
這件事其實在一定程度上反映了樓市已經是今非昔比了，香港樓市也罷，內地樓市也罷，現在都是處於在一個重要的歷史節點上，不一定是要開啓下跌週期，但是可以肯定再想像過去一樣的上漲幾乎是不可能了。
當然，這樣的觀點和分析，永遠不會缺少嘴硬和抬桿，就和每一年都有人譏諷巴菲特一樣，每次對資本頭部玩家的嘲諷和揶揄原因都不一樣，但是每次的結果，經歷時間和週期的考驗以後，實際上都是一樣的：能全身而退，能規避風險，能屹立不倒的，還是這些老狐狸，老油渣。
對於中國的普通經濟個體和家庭來說，吃打還要記打，沒必要用自己的身價財富，追求發達的夢想，押注在資本老狐狸不看好的方向和趨勢上面。
時代的轉折和變化，每一次都有信號和先知先覺的動向，只不過，有太多的人，還是選擇了隨波逐流，還是選擇了自以為是。
很多時候，看清本質，保持清醒，實際上，對應現實，該如何行動，選擇，決策，其實就不存在什麼糾結和困難了。■
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