特區政府公佈《長遠房屋策略》新一份週年進度報告，推算未來十年總房屋需求為43.8萬個單位，因應將未來十年總房屋供應目標定於約44萬個單位。見到政府在淡市的時候，仍然放膽規劃、長線造地，就讓我想起十多年前的一個故事。
話說2000年科網股爆破，樓價開始下滑。2003年香港爆發沙士，成為推冧樓市的最後一根稻草。特區政府早在2002年11月已推出「孫九招」，暫停土地供應，全面停售居屋，政府興建和出售居屋的部門都要執笠。
到2008年美國爆發金融海嘯，大公司紛紛倒下，美國聯儲局推出驚天放水方式救市，到年底金融市場開始穩定下來，而內地亦都推出4萬億救巿。當時我就感覺到，香港買樓的氣氛開始熱烈起來，就和政府的高層提起，政府應該考慮重售居屋，但那位高層官員不以為然，認為香港最大的問題仍然是要恢復樓市的信心，他說一推居屋就怕樓巿會再次急跌。事後看來，當時拯救樓巿的做法矯枉過正，全面停止土地房屋供應，加上美國減息加上量化寛鬆，造就了樓市十年大升浪，浪潮到來，豬都飛上天空了。
美聯儲局主席伯南克當時將利率減至零之後，有中央銀行家分析，聯儲局一有機會要開始加息，至少將利息加至1釐樓上，這等如儲子彈，萬一經濟再急速轉壞的時候，還有子彈可以打出去，還可以再減息。
特區政府規劃房屋策略，亦都應該有同一個思維。香港地少人多，未來亦都有龐大的發展需求，長線對土地的需要龐大，在巿差的時候可以停止賣地，但不應該停止造地，造地就等於儲蓄彈藥，在有需要的時候就可以打出來。
最近有意見認為，政府應該要小心土地和房屋供應過量。對未來房屋土地供應過多的擔憂，主要有兩方面：
第一，推冧樓市。政府可以造地而不推地，政府可以建樓而不賣樓，這樣對樓巿的影響相當有限。
第二，影響公共財政。的而且確，造地不賣有財政壓力，但考慮香港的造地成本，究竟是會越來越平，還是越來越貴？今天不造地，明天要造的時候可能就更貴。至於財政缺口，可以考慮用發債等方法來支持。
建議政府小心土地供應過量雖然是善意的提醒，但汲取當年「孫九招」的教訓，政府矯枉不能過正，可以放慢出售土地，但不應該停止造地。
再看這一次政府的《長遠房屋策略》進度報告，政府提出長遠房策的3個優化方向，包括第一，持續以供應主導和靈活變通的原則，提升房屋供應；第二，完善置業階梯，促進青年置業；第三，確保善用公屋資源，鼓勵公屋租戶向上流。
其中靈活變通就是要維持造地，但要因應市場來調節供應。而促進青年置業和鼓勵公屋租戶向上流，都需要提供居屋這一種公營的、價錢較平的出售房屋。結論是政府為長遠房屋供應規劃，在造地方面不可停手。■
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