越南房地產炸了。
10多萬房產中介失業，1200多個爛尾樓盤，40%的房地產企業破產，房價暴跌37%，銷售額暴跌75%……
這些數據遠遠超出中國人的想像。一個小小的越南，總面積類似於中國雲南省，總人口相當於中國河南省。可是，被譽為中國房地產爛尾數量第一的河南鄭州市，總問題樓盤也才106個，而越南胡志明市爛尾樓盤數量超過了300個，全越南境內爛尾樓盤1200多個，涉及金額340億美元。
為什麼越南房地產也會爆雷呢？李嘉誠重金押注的越南房地產，怎麼就沒有複製中國房地產的增長奇跡？中越兩國房地產有著怎樣的差異？
這一切還得從一樁土地拍賣說起。2021年，越南頂尖房企新皇明集團以245000億越南盾在胡志明市買下一塊土地。這塊土地只有1萬平米，折合人民幣68萬/平米，創造了越南土拍的歷史最高價。
這是什麼概念呢？2021年的香港地王新海濱3號成交價508億港幣，34萬港幣/平米，折合人民幣31萬/平米。
2019年的深圳地王，位於龍華紅山的A817-0609宗地拍賣總價65.85億，土地均價20萬/平米。
2019年的北京地王，豐台區造甲村綜合用地拍賣總價79.4億，土地均價13.45萬/平米。
對比就可以發現，越南胡志明市中心的土地拍出了地球最高價，比世界上土地最貴的香港還要高出一倍，碾壓中國北上廣深，日本東京、韓國首爾、美國紐約、英國倫敦都被越南胡志明市踩在腳下。
新皇明集團是瘋了嗎？它怎麼敢用這麼高的成本去買一塊地？這是準備用來造皇宮嗎？可越南皇帝早就被推翻了，誰買得起這麼貴的房子啊？新皇明的錢從哪裡來的？
答案有兩個：一是境內債券；二是美元債券。
在中國，房企發債是非常嚴格的。沒有得到政府審批，房企是不能隨意發債的。但越南不同，越南覺得自己經濟起步比中國晚了10年，它渴望追回在兩山輪戰中失去的十年。怎麼辦呢？越南就想了一個辦法，基礎差沒關係，那就借外資來發展。
越南就把步子邁得比中國更大，改革比中國更激進。越南實施寬鬆的金融政策，房企可以自由發行債券，越南的房地產也歡迎外資湧入。在越南看來，這外資一進來，越南房地產不就欣欣向榮嗎？水泥、建築、家電、工程等配套產業，不就起飛了嗎？中國用了40年才走完西方發達國家200年的城市化進程，越南不用40年，30年就搞定！
金融口子一開，外資就瘋狂湧入了。越南主要有兩大外資進入，一個是美國資本，另一個就是中國資本。為了抵御疫情，特朗普和拜登兩任美國總統都搞了美元大放水，瘋狂印鈔，大量的美元進入土耳其、俄羅斯、韓國、越南四個新興經濟體。土耳其、韓國房地產已經被打崩了，俄羅斯房地產則因為金融封鎖，美元撤退，反而被擠出了泡沫。越南，就成了美元的另一個蓄水池。
當美元如潮水般湧入時，越南房價開始狂飆猛進，三年翻3倍，12年翻15倍，越南股市在10年間也翻了5倍。這種場面中國人太熟悉了！這不就是10年前的中國嗎？
而在中國這邊，嚴厲打擊炒房，炒房客的生存空間越來越小。這時，中國炒房團一眼看向越南，發家致富之路就在隔壁啊！
於是，中國資本狂熱地湧入越南房地產。在李嘉誠投資胡志明市的時候，中國資本對越南房地產的押注打到一個新高潮。中美兩國資本都押注越南房地產，越南人也不傻啊。越南中產階級看著房價飆漲，也紛紛加入炒房隊伍中。
像新皇明集團這類越南頂尖房企發行的債券，根本不愁銷路，只要發行，立即就一搶而空。這就形成了一個金融泡沫惡性循環：
中國資本、美國資本提前入場，鎖定核心土地、房源，哄抬價格。越南房企發行地產債券，越南中產階級爭先恐後的上車，買房地產債券，生怕自己吃不到房地產紅利。畢竟，所有越南中產都認為，胡志明市就是下一個中國上海！這時候不上車，以後就沒機會了。
新皇明集團等房企拿到錢後，就以超高溢價去買地，買了地，再以更高的價格抵押給銀行貸款，貸了款再買地，再發債券，再抵押，不斷循環。
這就出問題了。中國的房地產是跟土地財政綁定的，大部分錢都流入到公共設施建設了，如修路、搭橋、建醫院、建學校等，走的是經濟內循環。可越南房地產不對勁，錢在打空轉，沒有進入到實地經濟，它是跟外資捆綁的。是持續湧入的外資抬高了越南房地產的價格，而越南本地中產的錢包都成了外資的接盤俠。
當美元加息，中美資本撤退的時候，越南房地產頃刻間就崩盤了。胡志明市的平均工資才3000/月，但平均房價達到了2.2萬/平米。越南窮人是買不起房子的，而有實力買得起房子的越南中產又被外資割了韭菜，全靠越南資本根本就接不住房地產的盤，只能原地爆炸，經濟崩盤。
中越房地產最大的差異在於，一個用土地財政鎖死房地產紅利，讓資本出不去，再通過轉移支付，推動城鎮化建設。而越南房地產是想搭外資的便車，結果外資玩完越南的姑娘，轉身就跑，既騙了越南的身子，還騙了越南的錢，留下1200多個爛尾樓盤，讓越南人還沒富起來，就先背上了340億美元的爛尾樓！
越南想借外資在城鎮化上彎道超車，直接翻到陰溝裡去了。
抄中國的作業，沒抄全！
合理利用外資，是把外資捆綁在中國，建房子、建工廠、買設備、培育產業鏈等。就像恆大爆雷時，外資跑不掉，要還錢，一分都沒有，房子有很多，外資想要的話，恆大可以轉讓給美元資本接盤。
富士康要搬走，也沒問題，上游零部件供應商基本都在中國境內。即便富士康搬到越南去，還是得從大陸進口零部件。
越南給了外資太大的自由，成為外資放縱的理由，導致房地產全面脫實向虛，成了一場資本的盛宴。
毫無疑問，想要借錢彎道超車的越南，把車開溝裡去了。■
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