香港房價，要崩？

在各種亂港組織解散、取締之後，特區政府終於可以安下心來謀發展了。

10月6日，香港特區行政長官林鄭月娥發表2021年施政報告時表示，特區政府將建設香港北部約300平方公里宜居宜業宜游的「都會區」，額外開拓約600公頃用地作住宅和產業用途，幫助香港更好融入國家發展大局。

300平方公里是什麼概念？接近香港總面積的三分之一。

林鄭月娥還表示，目前在北部都會區內的多個已規劃或規劃中的發展項目，預計可提供約35萬個住宅單位。北部都會區可額外開拓約600公頃用地作住宅和產業用途，估計可提供的住宅單位約16.5萬至18.6萬個。

連同元朗區和北區現有的39萬個住宅單位，整個北部都會區發展完成後，總住宅單位數目將達90.5萬至92.6萬個，一共可容納約250萬人居住。

250萬人是什麼概念呢？約等於香港總人口的三分之一。

林鄭月娥在解釋相關新規劃的背景時則指出：這是「一國兩制」框架下首份由香港特區編制，在空間觀念及策略思維上跨越港深兩地行政界限的策略和綱領，充分考慮了國家「十四五」規劃中對香港的支持、粵港澳大灣區建設對香港的期盼，以及「前海方案」為香港帶來的大量機遇。

這300平方公里地廣人稀的「空地」，主要是指元朗區和北區。之所以提出這麼個「北部都會區」，是因為香港本來就有個最繁華的「維多利亞港都會區」。

當前的「北部都會區」，與舊都會區，根本就是兩個世界。

狹小的舊都會區，聚集了香港六成的人口，和四分之三的就業崗位。 

中銀大廈、半島酒店、皇后大道，花天酒地紙醉金迷。

而元朗和北區的的畫風卻是這樣的：

房屋破舊，遍地農田，不像是國際大都會，倒像是某不發達的小村鎮。

而深圳河南北兩岸的對比則更是扎心，北邊是高樓林立的繁華深圳，南邊是農田成片的原生態香港：

從收入水平來看，元朗和北區也是香港名副其實的窮人區，在香港十八個區中分列第十三、十四名，北區和東區、南區、中西區的差距，簡直就是發展中國家和發達國家的差距。

本來面積就不大的香港，南重北輕，南富北窮的差異倒是蠻突出的。

這要從香港的殖民史說起。

香港全境被英國殖民佔領不是一次完成的，首先是永久割讓香港島，永久割讓地界限街以南的南九龍及昂船洲，余下的界限街以北的新九龍以及新界，並不是割讓地，而是租借地（九龍寨城除外，仍然由清政府管治）。

1840年英國強佔香港島後，做了兩件事，第一件就是將現在的中西區一帶的海床拍賣給商人，由他們填海及建房，第二件就是充公了港島內所有的土地，當時香港島是有原居民的，全部人的土地被充公。後來《南京條約》確認了英國對香港島的佔領。

1860年英國以《北京條約》割讓南九龍之後，如法炮製，將所有鄉紳擁有的土地充公，所以在港島與南九龍的土地都可以任意發展。

但到了第三次，英國玩不轉了。1899年，《香港英新租界合同》簽訂以後，港英當局經過一番籌劃，迅即派出人員接管新界。

但有了前兩次的教訓，新界各區鄉紳可不坐以待斃了，他們組織起民兵武裝反抗英軍。

4月16日，在大埔，2600多鄉民群起反對港英接管，雙方發生衝突，港英出動正規軍、軍艦發射大炮轟擊，才征服了當地人民的反抗，舉行了佔領儀式。

英軍佔領大埔以後，繼續向大埔以西的錦田、元朗一帶推進，沿途繼續受到當地人民的反抗。

當英軍向新界錦田地區進犯時，錦田鄉人民以吉慶圍為陣地，用木棍、鋤頭為武器，緊閉鐵門，憑借高大圍牆和壕溝與英軍對抗，英軍用大炮轟塌吉慶圍鐵門後，英軍衝入圍內，殺害了無數鄉民。

在新界人民的強烈抵抗下，最終港英政府妥協了，派人丈量新界所有土地，凡有居民佔用，均以集體官契替清政府的紅契登記，作為擁有土地使用權的憑證。

至於無主之地，主要是山嶺、沼澤、河流等地，全部充公成為「官地」。至此，新界的土地分為紅契地和官地。

到了1972年，港英政府又無奈發佈了新界特有的丁權政策（「丁屋政策」），允許新界的年滿十八歲的男丁可以建造一間面積不超過65平方米，高度不超過7.5米，層數不超過3層的房屋。

只要你的祖輩是1898年的新界認可的村落原住民，一生一次，外來人和女性沒有這個權利，而且這個權利可以世世代代被男丁繼承下去。香港回歸後這個政策被延續下來，一直保留到現在。

但是，通過「丁屋政策」獲利的不止新界原住民，還有房地產開發商。由於土地私有，開發商可以通過土地買賣大肆圈地。

以香港四大家族為例，據美林報告，截至2019年6月末，香港四大開發商恆基兆業、新鴻基、新世界和長實地產共計持有農地面積約955萬平方米。其中，恆基兆業持有426萬平方米，新鴻基持有288萬平方米，新世界持有157萬平方米，長實地產持有84萬平方米。

這些土地一般用來建丁屋或其他用途，只要人家不願意售賣，那按照香港的法律條文，政府是沒有辦法動用這些土地的，更別提開發了。

另外新界的開發還被香港環保組織橫插一槓，他們組織反對政府開發新界的計劃，理由是絕對不可以壞耕地資源。

還有一部分香港人認為沒有被開發的土地可以成為一道無形的屏障，一旦大肆開發成為居民區，將容易導致新界東北地區最終成為內地民眾不用簽證就可以進入的「特區之特區」，帶來更大內地遊客壓力，影響到自身的生活質量。

本就是自由貿易港的香港，南向大海，繁華的維港足以招攬四方商旅，門庭若市；這北部地界破事賊多，開發起來諸多不便，自然就沒有什麼動力去開拓，地緣遼闊的新界就成了香港開發的「禁區」，「重南輕北」的局面一直維持了一百多年之久。

舊的經濟格局並非牢不可破，對於每一個城市、每一個經濟體都是如此。

時勢世易，隨著改革開放以來內地經濟的高速發展，香港周遭的經濟環境已經發生了根本性的變化。以往香港在經貿上，只需瞄向南面的藍海；而如今從不正眼相待的北方，也出現了一片新的「藍海」。

1980年，香港北面一江之隔的深圳成為「經濟特區」，雖然只是比鄰，可當時的深圳在香港的燈火輝煌之下那是無比黯淡。比如下面這張深港GDP對比圖中，1980年的深圳之所以在坐標上跟香港「平起平坐」，並不是因為GDP真的相近，而是那是深圳的數值過低……

當時深圳的GDP為3億人民幣，香港則為467億人民幣，想要在這張圖表上如實呈現這樣巨大的差異，那真的太難為製圖人了。

而在此後的40年，香港的GDP翻了40多倍，而深圳，翻了差不多6000倍。上世紀80年代初，香港的經濟年增長率在10%左右，這已經是相當不錯的成績，而另一邊的深圳，經濟年增速動輒達到60%。

內地經濟的高速發展，逐漸讓香港不再是區域內一枝獨秀的存在，與日漸強大的內地經濟產生更多的聯繫，這是香港必然的選擇。

認真觀察深港1980年以來的經濟增長率趨勢就會發現，雖然增幅大小不同，但深圳與香港的GDP年增長率具有高度的正相關性，深圳高速發展的時候，往往也是香港經濟增速最高的時候。一榮俱榮，一損俱損，香港和內地的經濟，早就已經緊密地關聯在一起了。

而時至今日，不要說整個的廣東珠三角地區，單是深圳一城，從經濟數值上已經趕上甚至超越了香港（2018）。大灣區不再是獨舞的舞台，而是變得群星閃耀。

進一步加強大灣區的經濟聯繫，是不可阻擋的趨勢。

早在2009年10月28日，粵港澳三地政府有關部門在澳門聯合發佈《大珠江三角洲城鎮群協調發展規劃研究》，提出構建珠江口灣區，粵港澳共建世界級城鎮群。而在2016年3月的十三五規劃綱要中，首次明確提出推動「粵港澳大灣區」建設。

按照這個趨勢，臨近深圳的新界北部地區，是香港所擁有的一塊寶地，在新的時代背景下區位優勢無以復加，將毫無疑問成為新的經濟增長點和發展機會所在，也將徹底顛覆香港一直以來重南輕北的經濟格局。

但現實，令人大跌眼鏡。

泛民勢力自不必說，內地的發展模式？那是橫竪看不上的。

梁振英去深圳訪問，誇了一句深圳的發展速度，回到香港之後就被泛民立法會議員當面狂噴，罵得梁特首面色十分難看。

但就算是香港政府與建制派，這方面的格局也實在一言難盡……

其實，早在1990年，當時的港英政府於「全港發展策略檢討」中，開始研究新界東北的策略性增長潛力。但這一調研，就是8年，直到回歸後的1998年，項目才被納入香港政府的全港發展策略，時任特首董建華提出要在新界東北發展「無煙環保城」。

然而眾所周知，回歸後的香港經歷亞洲金融危機，經濟面臨衰退，各種救命堵窟窿的需求很多，港府首先想到的「棄子」就是北部地區，第一時間就把新界東北發展的策略放棄了。直至曾蔭權於2007年連任特區行政長官後，規劃署公佈《香港2030》，整個項目才算是重啓。

就這，也等到了2008年計劃正式立項，才展開首輪公眾咨詢。

而且，這個公眾咨詢一搞又是三年……

等到2012年，最後一輪的公眾咨詢才展開。

政府在第一階段公眾參與中，向各鄉事委員會、區議會、香港規劃師學會、立法會發展事務委員會等組織，及古洞村、粉嶺北的土地產權擁有者，簡介新界東北發展方案。在2009年尾的第二階段公眾參與階段，開始有古洞北和粉嶺北村民反對計劃，至2012年咨詢期臨近結束時，該議題才在主流媒體引發一些討論。

有當地居民團體立法會選舉前舉行名為「新界東北為誰發展？」的論壇，試圖將有關議題帶入選舉，但萬萬沒想到，平常為了雞毛蒜皮的小事兒都能吵起來的香港立法會選舉論壇，對這個問題竟然安靜如雞，毫不關心……

而在網絡聲量上，由於2012年黃之鋒那廝掀起反對德育及國民教育科的運動，吸引了網絡傳媒的主要精力。新界東北發展計劃的討論完全沒有成為香港的焦點。

等到2014年6月，發展計劃前期撥款在立法會討論時，事件才最終掀起一絲漣漪。上百名反對新界東北發展計劃的示威者衝入立法會，並且發生佔領立法會事件。

6月13日開會討論撥款問題，泛民議員為了回應民意，提出大量臨時動議，撥款一直未能表決，會場外的村民和市民靜坐及叫口號。在審議期間，財委會主席建制派吳亮星不理泛民議員反對，多次阻攔議員提動議及企圖「剪布」，激起大樓外示威人士及泛民議員強烈反彈。

工黨何秀蘭在會議一開始反對主席的決定，並提出休會議案，並對動議進行個半小時辯論。最後建制派人數佔優，以34票反對否決休會議案。

晚上約8時45分，吳亮星突然宣佈「剪布」，不准議員再提問及提出動議，企圖直接就撥款進行表決，激起場外村民和市民不滿，一批學聯成員最先衝向議會的公眾入口，推倒架在門外的三重鐵馬，當時門外無警員把守，情況一度混亂，先後有記者、立法會保安和示威者倒地。

晚上9時30分，吳亮星得知立會外示威者衝擊，突以確保議員安全為由，宣佈將會議提早結束，財委會當日未能通過對東北部地區的撥款。

這一場立法會「拉布」、「剪布」攻防戰，配合上會場外學聯和居民團體的示威以及衝擊行為，可算是有了點兒香港政治大戲的味道。

「活躍分子」們都熱衷於政治鬥爭，為自己撈取政治資本，至於新界發展問題，who cares？

政府是三心二意的推動，調研、探討、咨詢、審議，整個計劃居然從1990年一直搞到2014年，前期撥款還沒有通過。中間一旦遇到任何困難，立刻就會把這個計劃棄如敝履。就連泛民反對這個計劃，也只是「為了反對而反對」的習慣使然，並沒對計劃本身做太多解讀……

這存在感是真的可憐。

而且，看看香港政府的規劃書里對整個項目的定義，就是增加土地供應以及減低香港市區的密集程度，人家壓根就沒想到這個地方臨近深圳，發展互聯經濟之類的事兒。

據傳，每次該計劃一有進展，深圳方面就開始進行針對性造勢，現在看來，這真是熱臉貼了冷屁股……

最直觀體現「冷屁股」冷到什麼程度，莫過於香港沙嶺超級殯葬城的立項興建過程。

沙嶺超級殯葬城是香港食物及衛生局提議於香港邊境禁區文錦渡沙嶺興建的一座超級殯葬城，提供香港首座包括殯儀館、火葬場及骨灰龕等一條龍公眾殯儀及火葬設施的服務，分階段提供逾20萬個骨灰龕數目、每年可以提供17800個火化時段的火葬服務。

2013年年初，食物及衛生局向香港立法會申請撥款。2013年1月9日，立法會工務小組委員會討論在新界北沙嶺興建骨灰龕及火葬場，獲得議員普遍支持，並且同意向財務委員會建議撥款逾6600萬港元進行上述計劃的土地平整工程。

當香港政府說「普遍支持」這4個字，就意味著連泛民議員都不反對，甚至可以說反對的人一個沒有……

這還不算完，香港立法會開始審議工程之後，可以說是事無巨細，全部考慮到了。

首先，政府和立法會想到了瀕危動物。工程項目簡介顯示，工地範圍附近存有22個具保育價值及濕地雀鳥品種，包括獲得《中國瀕危動物紅皮書》列為易危物種的銀腳帶等，周圍用地則有近90個生態物種，包括兩個未被鑒別的蝙蝠品種及45個蝴蝶和蜻蜓品種等。

其次，港府和立法會考慮到文化遺產。有關部門表示春秋二祭時人流及車流流量激增將會對周邊的生境及自然保育區造成負面影響，施工期間亦會需要清理工地，造成林地消失、可能需要遷移5個氏族祖墳，而且可能對毗鄰的二級歷史建築──南坑麥景陶碉堡，造成沈降現象。

為了紓解工程對生態的影響，政府和立法會進行相關的環境緩解措施，並且詳細評估了項目對文化遺產的影響，包括補償林地種植、遷移祖墳前會作出繪圖及攝影記錄、訂立震動限制以監察沈降等，甚至在項目設計時修改工地邊界。

最後，港府和立法會也沒忘了交通問題，由於沙嶺超級殯葬城所擬定的座落位置比較上偏遠，香港政府將會興建道路及改善上水部分道路，並且興建連接至港鐵羅湖站至沙嶺超級殯葬城的行人通道，方便公眾前往。

這一切的一切，港府和立法會都想到了，他們只有一個問題沒想到，那就是：這個沙嶺超級殯葬城的位置，離深圳羅湖區人口稠密的商業區以及住宅區只有幾百米！

作為東亞老齡化比較嚴重的地區，香港火葬場所及骨灰龕數目連年供不應求，興建殯葬項目以緩解問題，無可厚非。

但是惡心的在於，如若未來這一殯葬城建成，火葬及拜祭過程的氣味，會輕鬆地隨風飄至深圳市中心，影響深圳市民的日常生活。

港府能考慮到蝙蝠和蜻蜓，考慮不到深圳人，這個操作也真是太迷了。項目計劃開啓之後，深圳市民非常反感，事情引發了不少內地媒體的關注。香港政府和建制派這才如夢方醒，發現這事兒的確很惡心啊，倉皇停下了工程。

不少港媒都看不下去了，有媒體就表示，香港特別行政區的邊界皆是被廣東省所包圍，鄰市厭惡性設施也可建在靠近香港的地方。試想，假如在距離香港大嶼山約4公里的桂山島上，興建起同等規模的殯葬設施，大嶼山的居民難道不會反對嗎？

一地的主政者有一些本地思維無可厚非，尤其在「港人治港」的綱領之下，香港特區的情況也需要特殊考慮、特殊對待。但一個國際都市在相鄰的另一國際都市毗鄰之地，把一座巨大的火葬場杵在人家家門口，兩個國際都市還同屬於一個國家，確實有悖常理。

這也從一個側面，很好地體現了香港管治精英長期以來對於深圳這一「區位優勢」的忽視，本質上，這都屬於香港本位主義影響了施政者的決策過程。

所以，即使現實香港經濟已經與內地高度關聯，港人卻鮮見望向北方的眼光：「深圳？sorry啊，我真系唸唔到啊！」

隨著香港國安法的施行，港府終於可以睜眼看看環境的變遷，進入國家發展的大局，而不是只從香港本位這個角度出發。好的開始，不是嗎？■

參考資料：

宜港匯：香港房價這麼高，為什麼放著大片空地不開發？

觀察者網：港府大手筆收回748幅私地，李兆基家族：樂意配合

綜合開發研究院：香港設立300平方公里北部都會區的八大意義

雲鋒有魚：深圳崛起了，香港就真的衰落了嗎？

香港東網：兩地邊境發展　應要有同理心 

香港特區政府發展局：給看過懶人包的你 新界東北「常人包」 

東方日報：沙嶺建殯葬城遇難題