中國式「鬼城」地產泡沫之殤

中國從南到北眾多三四線城市新建城區空空蕩盪，百里長街幾乎不見人影，宛若「鬼城」，大量空置房預兆著房地產市場泡沫破裂的危險，而銀行業的流動現金令人擔憂。

所谓「鬼城」，是指地方政府重金打造的一座空城，那裏鲜有人居住，夜晚漆黑一片，被称为「鬼城」。至于空城里有没有「鬼」，只有「鬼」才知道。

去年，根據Forensic Asia Limited公司的報告發布了中國的鬼城影像，分析員Gillem Tulloch认为，「中國會建造更多的鬼城，中國人均消耗的鋼鐵，鐵礦石和水泥的比歷史上任何一個工業國家都多。這一切都將會導致鐵路不賺錢，公路無人行駛，城市無人居住」。

全球投資大師索羅斯（James Chanos)曾在2005年預言，美國的房地產泡沫一兩年內會破裂，中國也挺不過三年。他猜對了美國，卻猜錯了中國。

根據《2013年中國千萬富豪品牌傾向報告》的調查數據顯示，仍有64%的中國富豪表示將房地產作為投資首選，這一比例已連續四年超過60%。

是投資大師們錯了還是中國的富豪們錯了？他們的最大分歧或許不在於中國房地產市場是否存在泡沫，而是泡沫將在何時破滅。

「鬼城」一直被唱衰，卻從未停止其茂盛而狂熱的生長，中國樓市仍然高燒不退。中國計劃在未來20年每年打造20個城鎮。但能否為那些成千上萬的新房找到買家成了最大的不確定的因素。

已知的12座「鬼城」內蒙古獨占四席

從公開的資料分析，中國已有12座「鬼城」之多，未來還會持續增加。

• 內蒙古鄂爾多斯康巴什
• 內蒙古呼和浩特清水河
• 內蒙古巴彥淖爾
• 內蒙古二連浩特
• 河南鄭州鄭東新區
• 河南鶴壁
• 河南信陽
• 遼寧營口
• 江蘇常州
• 江蘇鎮江丹徒
• 湖北十堰
• 雲南呈貢

有報導質疑內蒙古鄂爾多斯康巴什是座現代化的「空城」，是座最荒涼的「鬼城」。只有20來萬人口的城市，卻計劃打造出一個容納100萬人口的基礎設施，引發不少質疑。

「買個衣服、電器什麼的，還得趕到25公里外的東勝去，這裡只能買到蔬菜、牙膏等最基本的生活用品。」康巴什居民抱怨道：「新區配套不足，甚至沒有一個大型的超市和商場。」

康巴什新區管委會主任高志華接受采訪時說，「鬼城」的說法主要是有些人還是不太了解，還有就是對鄂爾多斯抱有一些偏見。任何一座城市都有一個發展過程，從基礎設施的建設，到公共設施的完善，再到人氣的聚集，必須要經歷一個階段。他介紹道，目前康巴什發展的現狀與當初的規劃基本吻合。如果來看看，會發現其實「空城」不「空」，「鬼城」沒「鬼」。

國家發改委城市和小城鎮改革發展中心副主任喬潤令喬潤令直言，在新一輪城鎮化建設的大潮之下，借助推進城鎮化之名，大搞基礎設施建設和房地產開發投資的城市越來越多。但是很多地區的「城市供給」已過剩，，「有城無業，有城無市，有城無人」的「三無」現象嚴重。幾乎每一個大城市附近都要搞一個新區，其規劃佔地和人口甚至於遠遠超過老城區。現在不止鄂爾多斯，很多地方都出現了「鬼城」的現象，即使北京和天津之間也有空城。

「一些城市的房地產項目空置率達40%-60%，有些中西部城市的房地產項目空置率更高達70%-80%。」喬潤令表示，這造成土地等資源的極大浪費。

鬼城多集中在三四線城市

克而瑞信息集團（CR IC)研究中心發布《中國城市發展前景與風險排行榜》。榜單顯示，甘肅隴南、武威、酒泉、定西及陝西延安等地位列房地產風險城市前幾位。值得注意的是，風險排名前五十的城市均是三四線城市。

一二線城市是時常出現徹夜排隊搶號的市場，三四線城市則多是無人問津而空置的樓盤，房地產市場分化明顯加劇。繼鄂爾多斯、溫州之後，江蘇無錫、江蘇常州、遼寧營口、甘肅酒泉等多個地方相繼被曝出類似「鬼城」。對此，業內人士表示，近兩年三四線城市房地產待售存量一直處於較高水平，在人口外流的背景下，供大於求現象更加突出。

一線城市供求比為0 .64，供小於求。與之相對的是，三四線城市供求比均值達1.22，供過於求。從單個城市供求比來看，供過於求現象更為明顯。其中，甘肅武威供求比高達8.06，山西大同供求比高達5 .7，鄂爾多斯4.9，延安4.34。正常情況下，供求比在0 .8至1 .2區間內表示供求平衡。數值過大則表明市場供過於求，存在較大的供求風險。

為「鬼城」把把脉

• 原因一：地方政府「圈地運動」下的蛋
  資本是用來賺錢的，中國的新城運動歸根結底也是由資本推動的。無論地方政府，還是開發商都願意進行推動。擴建新城意味著大規模的投資，意味著土地收益，地方政府關注政績和財政收入，關注在新城開發的過程中的土地收益，並不關心房子是否有人住的問題。開發商來說關注房子能不能賣出去，也不關注賣出去的房子有沒有人住。對於購房人，手中的錢存銀行收益太低，投資到生產領域也不賺錢，只好拿來買房。
• 原因二：「誤入歧途」的城鎮化進程
  「空城」、「鬼城」的出現，反映了當前城鎮化流於房地產化的傾向，城鎮化的核心是人的城鎮化，目前的做法方向偏了。很多地方盲目提出城市人口5年目標達到100萬或200萬，實際可能難以達到。因為即使你造了城，人也不一定來。有學者就認為，在城鎮化過程中，起主導作用的不應該是政府，而是市場本身。但目前政府的作用往往是圈地、蓋房，從農民手中圈走大量的土地蓋住房，這種城鎮化並不真實。
• 原因三：城市產業轉型不暢的逃避選擇
  從2012年度星級企業榜單，可以看出常州產業的短板：房地產佔了重頭，並且這種情況已經連續幾年。國內還有很多城市，尤其是三、四線城市和常州有著一樣的困惑，一方面房地產業的實力很強，另一方面現代服務業發展不均。
• 原因四：投資拉動經濟的增長模式推波助瀾
  經濟學家吳敬璉認為對中國來說，面臨的主要是長期問題。由於債務積累，企業、地方政府甚至整個國家的資產負債表的槓桿率過高，以致常常出現或大或小範圍內的償債問題。而經濟每次出現問題，慣常的辦法就是動員資源海量地投入去救市。例如全球金融危機發生以後，2009年用4萬億投資、10萬億貸款，把GDP增長率拉到8%以上。但實際上這是飲鴆止渴的辦法，不但沒有降低杠桿，相反進一步槓桿化了。問題在於即使這種辦法也愈來愈不靈了。

防「鬼城」藥方

• 給房地產降「虛火」
  給房地產降「虛火」，需要改變片面追求GDP的政績觀，改變地方政府對於土地財政過度依賴的現狀。有學者稱這是中國目前面臨的一件大事，既然很多地方的城市開發不是為了實際需求，而是為了賺錢，勢必造成資本和資源的浪費。現在資本和資源都進入了不該進入的地方。解決這個問題的關鍵在於根據實際需求建設城市，而不是根據投資需求建設城市。
• 完善保障房促進人的城鎮化
  在城鎮化大背景下，保障房建設將成為各級政府不得不面對的問題。對於進城農民來說，他們的需求就是支付得起的住房，而不是建設高檔住宅、別墅。應該首先解決那些已經進城很多年、在城市有穩定工作、並且願意長期留下來的這些人的住房問題，新型城鎮化必須要解決這部分人的住房問題。
• 區域之間差異大 調控應該差別化
  北京、上海、廣州等一線城市和東部發達地區的二線城市住房供不應求比較突出，而很多二、三線城市尤其是相對欠發達的東北、西部地區也在大量進行房地產開發，這些地方應該說已經不缺住房了，今後甚至會出現供過於求的情況，存在一定風險。
• 改變現有的政績考核方式
  對土地財政的依賴與現有的政績考核模式相交織，是造就空城鬼城的根本原因。對於市長市委書記而言，城市是彰顯政績的最佳舞台：每個領導都想在自己的任期內，使城市的面貌越來越現代化，評價一個政府官員是否有能力，在很大程度上也看其為城市做了怎樣的改觀，尤其是表面視覺上的變化。
• 新城規劃從實際出發城產融合
  在城鎮化過程中，適當超前發展房地產有一定合理性。但現在的問題在於太過超前。過去的經驗是先發展產業，人口自然會形成流動。現在很多地方為城鎮化而城鎮化，因此必須在開發新城的過程中，根據自身的資源禀賦，進行產城融合。一邊建房，一邊招商引資，發展商業，才能聚攏人氣，才能有效避免「空城」。
• 提升服務加強農轉非技能培訓
  相對於城裡的工作崗位來說，進城農民的文化素質和技能將是一個大問題，目前普遍存在的「用工荒」「技工荒」，很大程度上反映了城市轉型升級對用人素質的更高要求。要實現新型城鎮化，進城農民必須能夠勝任城鎮提供的工作崗位，而城裡的工作崗位所需要的學歷和素質相對要高很多，因此，針對進城農民的職業培訓也將成為新型城鎮化的一大挑戰。■