前幾年不是有很多炒房大神帶著很多人出海去越南買房麼，號稱越南買房必暴富，現在炒房的結果出來了。
越南樓市自2022年4月見頂回落，2023年4月左右徹底崩盤，如今全國超過1200個樓盤爛尾。
其中首都河內市爛尾樓盤超400個，胡志明市爛尾樓盤超300個，其餘61個省市合計爛尾樓盤500個，總爛尾樓盤數量超1200個，涉投資金額800萬億越南盾，約合340億美元。
超1200個樓盤爛尾是一個什麼樣的概念？
前幾年中國不也有樓盤爛尾了麼，鄭州爛尾72個名列第一，結果弄的驚天動地，地方政府全力以赴保交樓。
一個樓盤的入住居民人數在1000到3萬之間，幾十個樓盤涉及幾萬人的一輩子，其實確實是驚天動地的大事。
但越南人口0.97億，和河南差不多，國土面積32萬平方公里，略低於雲南省的38萬平方公里和黑龍江省的45萬平方公里。
也就是說，越南的體量其實只相當於我國的一個省。
在一個省的範圍內出現1200個爛尾樓盤，那感覺真是想想就酸爽，這已經不是你想不想保交樓了，是根本保不了。
為什麼越南的樓市崩的那麼快那麼急，產生的爛尾樓盤那麼多？
因為越南特別喜歡抄襲模仿中國的政策，堪稱小中國，但又不完全一樣，越南政府有自己的想法。
越南視中國為最佳模仿對象，已經不是摸著中國過河了，是直接拽著中國衣服過河。
每年越南都要組織幹部到中國各部門學習，把中國最新的政策文件一字不落的複製回越南進行落地實施。
之所以說一字不落，是因為曾經發生過越南的官方紅頭文件裡出現「中共」兩個字的事情，辦事人員忘了給改成「越共」了。
所以在基礎經濟政策綱領上，越南和中國非常相似。
中國提出的經濟政策核心是「以經濟建設為中心」，越南提出的經濟政策核心是「以經濟改革為中心」。
中國農村的基礎底層制度是「家庭聯產承包責任制」，越南農村的基礎底層制度是「10號承包決議」。
中國政府給自己定下的奮鬥目標是中國要在建黨100年全面小康，建國100年成為中等發達國家，合稱「兩個一百年」。
越南政府給自己定下的奮鬥目標是越南要在建黨100年成為高水平中等收入國家，建國100年成為繁榮發達國家，也叫「兩個一百年」。
越南覺得中國的政策是最適合越南的正確道路，所以簡直就是像素極模仿，那中國的土地制度自然也被越南全盤照抄了，基本和中國一樣，我們有的越南都有。
但是，雖然政策大綱上越南是全盤照抄中國，但在細節落實的時候，越南也是有自己想法的，畢竟就算是我們這邊也千叮萬囑，你們不能直接照抄，要根據越南的實際國情，搞具有越南特色的社會主義制度。
那越南的實際國情是啥呢？
越南政府覺得自己改革開放太晚了，落後中國太多了，要大幹快上，要加速前進，盡快追回和中國的差距，至少不能連人均收入都比中國低那麼多。
所以越南在中國政策的基礎上進行了微調，比中國的外商投資政策更開放，比中國的金融管制更寬鬆。
既然改革開放，那就要改革的快一點猛一點，開放的越多那經濟增長就越快。
理論上確實是沒錯，但如果無腦開放就能發財的話那建設國家也太簡單了，每一步開放都要準備好配套的政策，還要選擇合適的時機，不然就是災難。
越南無腦往前衝，結果玩砸了。
有一說一，無腦開放確實經濟增長很猛，這幾年越南的經濟增速相當亮眼。
但這是建立在越南高度開放，對外資缺乏匹配管制手段的基礎上。
外資在越南佔據的比例太大了，大到一旦流出越南政府根本沒有有效應對手段。
舉個例子，三星越南分公司在越南GDP中佔據的比例常年在20~25%之間波動，也就是越南經濟的1/5是三星公司一家撐起來的。
三星被韓國人稱之為財閥，號稱韓國人的一生離不開的三件事是納稅、死亡和三星，但其實三星最輝煌的時候也只佔了韓國GDP的20%。
越南GDP的1/5由三星一家撐起來，按韓國人自己的說法，那這就是三星共和國啊。
三星的入駐引發了越南經濟的騰飛。
但如果三星離開了越南怎麼辦？
甚至即便三星對越南很留戀，但三星本身業務不行了，越南又怎麼辦？
過度依賴單一大客戶，這風險是很大的。
而開放速度過快也導致越南的根基不扎實，對外貿易的依賴度過大。
2021年，越南出口總額為3345億美元，佔了其全國GDP的91%，這已經不是外貿依賴型經濟了，而是純外貿經濟，本土國民經濟活動只佔了全國GDP的一小部分。
但如果外貿出口額下滑了，越南怎麼辦？
除了擁有比中國對外資更開放外，越南的金融管制還比中國更鬆。
外資可購買的越南金融資產更多，比例更高，資金退出也更容易。
中國A股對外開放的時候各種對外資設限，又是限制總額又是限制買入渠道，結果到現在A股外資持股比例僅5%。
而越南好多年前外資持股比例就高達20%了，大量外資的買入製造了一個極其繁榮的越南股市。
確實是好事，外資的大量湧入帶動了越南股市、樓市和匯率的大幅上漲，催生出了一個繁榮的越南經濟。
但如果外資撤退了，越南怎麼辦？
2021年底，越南胡志明市開發區的一塊土地被新皇明集團以21.5萬億越南盾競拍成功，折合68億人民幣，成為了越南的地王。
這塊土地僅1萬平米，換算下來每平米土地均價高達68萬人民幣。
而2021年香港中環黃金地段拍出的地王每平米土地才34萬港幣，約合30.8萬人民幣。
也就是說越南胡志明市的地，比全球最貴的香港還要貴。
新皇明集團之所以敢拍那麼高價的土地，是因為不用自己出錢。
越南除了學習中國的土地財政之外，還學習了歐美的金融寬松，大幅放鬆了對金融的管制，搞了不少金融創新。
我是房企，想拍賣土地賺大錢，但本金不足。你是個人，手裡有很多小錢，但不夠格買房更不夠格買土地。
那我發行個地產債券，抵押物為拍到的土地，你把錢給我，我去買地怎麼樣？我們繞開銀行這個中間商，一起分享房價狂漲的利潤。
在中國這個叫非法集資，但越南那邊的房企大規模的這麼搞，因為金融管制被放鬆了。
越南樓市連漲多年後，老百姓都瘋了，地產債券只要出來就被哄搶一空，新皇明集團買地根本就沒有自己掏錢，本錢全是老百姓購買債券提供的。
買的地越多，能發的債券就越多，然後就可以買更多的地。
所以12年的時間裡越南的房價狂漲了15倍，遠遠超過中國。
越南胡志明市的濱城市場，最貴的一套商鋪售價是17萬美元，每平米。
17萬美元約合119萬人民幣，只能買一平米的商鋪，這價格遠超深圳，直逼巔峰時期的東京銀座，而這樣的商鋪出現在如今的越南。
胡志明市的人均工資不足2000人民幣，但郊區房的售價已高達2.2萬人民幣以上，核心市區的好房子售價為5~9萬人民幣每平米左右，直追中國一線城市。
這價格一點都不貴，只要房價還在上漲，那再貴都不貴。
2022年4月，越南樓市最後的巔峰時刻，鐵門一開，一堆市民衝進來搶房。
這一刻是越南房價的最高點，連歐美媒體都在瘋狂贊美越南樓市。
2022年2月24日，俄烏衝突爆發。
2022年3月15日，美國開始瘋狂加息。
一個月後，美俄帶來的經濟寒風傳導到了越南的方方面面，尤其是美國的加息。
美國越加息，外資投資越南的動力就越弱，撤出越南的動力就越強。
美國越加息，歐美老百姓消費日用品的慾望就越低，購買越南產品的數量就越少。
外資被美國加息吸引，瘋狂流出越南的時候，當初外資佔比高達20%有多爽，如今就有多痛苦。
整個越南的股債匯市場直接被三路通殺，連帶樓市及其他所有資產價格全體暴跌，美元潮汐當年割拉丁美洲的韭菜有多爽，如今割越南就有多爽。
在外資大量撤退的同時，越南的出口經濟也崩盤了，因為加息之下歐美的老百姓消費慾望異常疲軟。
2023年1~4月，越南出口同比下降11.8%，進出口同比下降15.4%。
下降11~15%是個什麼概念？
2023年1~4月，中國出口同比增長10.6%，進口同比增長0.02%，進出口同比增長5.8%。
只是增速略有下滑，好多人就覺得經濟形勢過於困難，大環境特別差，很難受。
確實難受，但如果中國的出口從增長10.6%變成了下降11.8%，你覺得那又是一個什麼樣的場景？
而這正是越南目前正在遭遇的情況。
因為外貿訂單大幅萎縮，超過5萬家越南企業停工，越105萬工人失去了工作崗位。
被稱之為越南「鞋業三星」的寶元鞋廠，一直是耐克和阿迪的御用加工廠，雇傭4.6萬工人，但今年一季度寶元鞋廠遭遇了耐克和阿迪的大砍單，一季度全廠收到的紡織品和鞋類總訂單降低了70%以上，被迫大幅裁員6000人，而且後面如果情況還不改善，那還要接著裁。
越南統計局局長Nguyen Bich Lam說：
「這是我們有史以來遇到的最嚴重的出口危機，我們的製造業幾乎陷入了停滯狀態。」
在美國加息，外資瘋狂流出，股債匯被三殺之後，越南的樓市已經崩了，但很多房企還有幻想，還在想著自救。
但是當出口經濟也崩盤之後，越南的房企直接躺平了，很乾脆的直接爛尾了。
也許越南以後會慢慢發展起來，慢慢恢復出口，但自己這岌岌可危的資金情況肯定是看不到那一天了，還不如直接爛尾拉倒。
於是繁榮似火的越南，極短的時間內冒出了1200個爛尾樓盤。
全是預售制，這一點倒是和中國學的。
雖然越南現在的情況有自己作死的成分在裡面，為片面追求經濟增長而忽視了風險，但對中國來說也很有參考借鑒意義。
因為基礎體制大多雷同，所以某種程度上越南可以被看成是中國的一個制度試驗田，越南自己折騰出來的那點「制度改良」所踩過的坑，我們就不需要自己再走一遍了。
以目前越南地王比香港中環還貴的離譜泡沫程度，一旦房價沒有了買入就發財的賺錢預期，那就徹底死透了，我估計未來十年都處理不掉這鋪天蓋地的爛尾樓。
平心而論越南政府的每一處制度改良都不算太離譜，國家體量太小帶來的風險過於集中那也是沒辦法。
但這都是可以預期的，在中國連銀行都隔三差五的要做壓力測試，模擬各種最不利情況發生時應該如何應對，何況是一國之政府。
只能說越南政府的風險控制沒做好，為片面追求經濟增速政策過於激進了，結果碰到美元加息一點辦法都沒有了，給割了個徹底。
當年拉丁美洲的國家在美元潮汐下先經濟暴增再淒涼被割的歷史教訓，越南是一點沒學到。■
Be the first to comment