李嘉誠7折售房 背後的深層原因

近日，李嘉誠「7折」拋售房產的消息，引發地產圈的關注。業內感嘆，李嘉誠的大甩賣，把本來就孱弱的香港房市又砸了一個大坑。

在8月3日，長江實業（李嘉誠旗下的地產旗艦）旗下新樓盤「親海駅II」公佈了首張價單，其中，最便宜的開放式單位實用面積210平方呎（約合19.5平米），扣除18%折扣後，折實售價為290萬港元，折實呎價13810港元（約合14.87萬港元/平方米）。值得注意的是，這一售價較周邊二手房便宜了三成，甚至回到了7年前的水平。

這一新樓盤刷屏的同時，長江實業集團於8月3日披露了2023年中期業績報告。中報顯示，今年上半年，集團已確認的物業銷售收入為82.46億港元，同比減少59.6%；收益為35.3億港元，同比減少56.2%。

低價拋售資產，總是要有損失的，長江實業三分之二的股份是李嘉誠家族的。打七折拋售房產損失的不是別人的錢，是他們李家的錢。如果不是有很急迫的原因，李嘉誠不會這麼做。李嘉誠7折拋售房產，到底嗅到了什麼信號？

香港人口負增長，淨流出人口變多

長期以來，中國香港房價一向居高不下，動輒單價十幾萬、幾十萬一平方米。房價之所以那麼貴，主要有兩個原因，一個是地太少人太多。上世紀八九十年代，伴隨著香港的高速發展，人口不斷增長。

另一方面，香港過去一直以來的土地開發率低，香港有1100平方公里，只開發建設了270平方公里，僅佔總面積的24.3%，房屋用地更只佔6.9%；而四大地產商卻持有上千公頃土地，一直處於閒置、荒廢狀態。這也給了房地產商不斷捂盤惜售，推高房價的底氣。正如港劇《創世紀》中指出：誰用地用的最好，誰就是贏得這個世界的人。

對於第一個原因，香港是彈丸之地，想擠進香港的人真的太多了，過去能靠深圳特區給盡力引流，但目前中國人口出現拐點，外來流入人口數量在下降，人地矛盾也有所緩解。

中國人口增長趨緩、樓市走弱，也已經波及到了香港。值得注意的是，香港早就已經取消公攤，也就是說，要換成內地價格，每平方米是9萬人民幣。

房子這種東西，在地沒有變大的情況下，是與人口增長掛鈎的，人口如果不斷增長，房價一定漲，從數據來看，2022年年底香港人口733.3萬人，較2021年年底減少6.83萬人，跌幅為0.9%。出現了負增長，此外，也出現了淨流出，同期內，淨移出人數為3.88萬人，其中2.12萬人為單程證持有人的移入，6萬人為其他香港居民的淨移出。

這也影響到了香港的人才數量。中國香港2022年施政報告已提出多項招攬外來人才的措施，目標是在2023年至2025年期間，每年通過人才入境計劃輸入至少3.5萬名預計逗留至少12個月的人才。

與此同時，香港如今老齡化嚴重，香港房子的投資價值逐漸回歸了居住屬性。李嘉誠無疑是嗅到了人口方面的信號。

人口減少的情況下，土地資源獲得了緩解

在香港，太多的人想在炒房上賺錢了，所以阻礙土地開發的人很多。

在李家超政府上台以後，推動了北部都會區的徵地，正在大量建設新公營房屋單位，或許在未來幾年內就會開售，同時不排除還有更多徵地與整改方案的出台。

北部都會區的新房開售，或對香港的樓市造成衝擊，大片的新城區落成也會對舊城區造成出清，這可能導致香港的商業重心會有所轉移，以前的商業旺地房價也會降下來。

不過目前香港的住房問題對李嘉誠是利空，但對普通市民是利好。包括提供給低收入者租住的公屋對香港低收入群體形成了利好，目前，香港人口近三成居住在公屋。此前也有資料顯示，公屋租金不會超過租戶月收入25%。

香港要建房子給百姓，李家打折賣房子，李嘉誠意識到，他的房地產生意以後越來越難了。

另外，受國內樓市下跌的衝擊，以及互聯網經濟對商業地產的衝擊，香港居住用房的緊張問題或許會持續緩解，房價勢頭將被進一步抑制。

在這樣的前景之下，或許李嘉誠的折價出售只不過是提前開溜。

每週末幾十萬香港人湧入深圳背後，房價或難支撐購物天堂

香港的房價，一方面是地少人多，經濟發達，其次是香港作為全球金融中心，吸引了大量投資者湧入，推動了房價上漲。再次，作為購物天堂，每年都有大量的內地、海外遊客湧入這座城市，除了香港的本身魅力吸引遊客外，更多的人來香港購物，畢竟香港是世界知名的購物天堂。

但如今，我們看到的一個趨勢是，內地人去中國香港的人似乎少了，而深圳卻正被香港人「擠爆」，每到週末有數十萬港人湧入深圳，反向代購也在興起，1000塊錢在香港吃頓好的就沒了，在深圳可以吃飽、喝足、按摩、睡覺瀟灑一整天，性價比高到他們都把深圳當成第二個家了。

這其實也在說明，香港在衣食住行等很多方面，性價比不高，如果購物天堂的地位被削弱，香港高房價背後無疑就少了一個支撐點。

尤其是如今香港老齡化，而人口在下降，人口數量已經支撐不了，調查顯示，近90%的受訪者表示願意遷移到大灣區的內地城市。此外，近四分之一的受訪者更願意遷移到中山，其次是深圳和廣州。

拋售的本質是避險，李嘉誠嗅到了什麼信號？

有人說，全世界沒有比李嘉誠更看得懂房地產的人了！畢竟，李嘉誠的市場的敏銳度遠超普羅大眾，其信息來源更是少有人能及，財力更是富可敵國。有人猜測，這背後，或許李超人的智囊團分析美國降息後衰退依舊持續，後面是金融海嘯。其次是資本嗅出政策底的氣息，低價出售一來是快速回籠資金，二來是砸出黃金坑，增加和政府拿地的籌碼。

因此，業內認為，他都開始降價拋售了，一般人還是跑的快點比較好。

在當前的形勢下，估計很快樓市就會迎來大調整，國內萬達在拋售股份，李嘉誠在拋售房產，恆大在跑路。這些都是信號與趨勢。

因此，綜上來看，李嘉誠拋售的本質還是避險。

不過話說回來，正如有業內人士指出，香港開發商在行情不好的時候，能通過降價，快速出清，而不是因為一些限制，死扛之後爛在手裡，既有利消費者也有利開發商。香港的市場機制還是更能發揮出應有的調節作用的。

李嘉誠不想成為下一個許家印

土地短缺曾經是最讓港府頭疼的問題，700多萬人生活25%的土地上，制約經濟發展，被戲稱為「彈丸之地」。

目前香港為了解決住房問題，決心很大，目前解決的辦法就是開發更多的居住建房用地，用來開發公租房。從上面的公租房開發的歷史數據來看，從2019香港穩定後，公租房實現大跳躍。

李嘉誠很明顯是看到了政府解決香港住房問題的決心，更多的公租房意味著更少的商業機會，不排除李嘉誠想來內地抄底，畢竟最近各地發佈了不少優惠政策，這個時候來抄底，也是一種嗅覺靈敏的傾向。

另外，香港樓市自2019年開始下滑，一直處於低迷的狀態，香港的人口流入數據、反向湧入深圳吃喝玩樂等趨勢，也對香港房價與衣食住行的性價比造成了衝擊，李嘉誠對香港房價的走勢有點擔憂。

從另一個角度來看，從長江實業集團於8月3日披露的2023年中期業績報告來看，收益下滑嚴重。聰明的商人，是懂得止損的。手裡全是固定資產，而且價格短期內可能不會漲了，風險很大，不如換成錢、繼續投資其他領域靠譜。

所以也不排除長江實業想減倉回收資金，去投資回報率跑贏房地產的資產。

李嘉誠拋售背後，其實本質還是規避瘋狂房價背後存在巨大債務風險。李嘉誠曾經接受採訪時就說過：我對債務從來是如履薄冰。

誰手上現金流更充裕，就更能夠抵抗風險。在當下的階段，資金的流動性對於企業來說，非常關鍵。投資並不是比誰跑得快，而是比誰跑得遠。從這個角度來看，李嘉誠可能不想步許家印的後塵。我們拭目以待。■